É corriqueiro, com o crescimento e o poder das grandes construtoras, o repasse indevido aos consumidores/compradores da comissão de corretagem na comercialização de unidades imobiliárias adquiridas na planta. Contudo, dispõe o artigo 722 do Código Civil vigente: 

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Pela leitura de tal dispositivo, verifica-se que o contrato de corretagem somente irá existir, caso o corretor contratado não tenha nenhum vínculo com a pessoa que o contrata.

Não é o que ocorre quando os consumidores vão comprar imóvel na planta, haja vista os corretores já estarem de plantão no estande de vendas, atuando como vendedores e ligados à própria construtora.

Ademais, cabe frisar que não haverá a venda caso as partes contratem outro corretor, a qual acontecerá somente por “intermediação” dos corretores impostos pelas construtoras, privando o consumidor na escolha de outro profissional.

Assim, mesmo se a construtora/incorporadora descontar o valor pago, a título de Comissão de Corretagem, a prática continuaria sendo abusiva, haja vista o consumidor estar pagando mais por algo que vale menos.

Cabe ressaltar que mesmo havendo previsão contratual de que o ônus pelo pagamento dos serviços de corretagem recaia ao comprador, tal disposição será abusiva, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. SENTENÇA QUE DECLAROU A NULIDADE DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS, CONDENANDO A RÉ A RESTITUIR AOS AUTORES O VALOR PAGO INDEVIDAMENTE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO QUE COMPETE AO VENDEDOR. SENTENÇA MANTIDA, UMA VEZ QUE NÃO HOUVE O LIVRE CONSENTIMENTO DOS CONSUMIDORES NA CONTRATAÇÃO DO SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO, O QUAL FORA IMPOSTO DE MANEIRA UNILATERAL PELA EMPREENDEDORA. RECURSO ADESIVO: PRETENSÃO DE DEVOLUÇÃO EM DOBRO DOS VALORES COBRADOS INDEVIDAMENTE. ACOLHIMENTO. CONFORME ARTIGO 42 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO E RECURSO ADESIVO (AUTORES), CONHECIDO E PROVIDO.

(TJPR – 6ª C.Cível – AC – 1018166-9 – Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba -  Rel.: Carlos Eduardo A. Espínola – Unânime – J. 03.09.2013)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – Inadmissibilidade Incidência do Código de Defesa do Consumidor - Nulidade de cláusula contratual abusiva ou onerosa ao consumidor – Comissão a ser suportada pelo vendedor Recurso improvido. (…) (TJSP, Apelação nº 0014153-42.2012.8.26.0576, 8ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Luiz Ambra, j. 10.04.2013).

CONSUMIDOR. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA INDEVIDA. DEVER DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES ILEGALMENTE COBRADOS EM DOBRO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.  (…) 4. A CLÁUSULA CONTRATUAL QUE TRANSFERE AO ADQUIRENTE DE BEM IMÓVEL A OBRIGAÇÃO DO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM MOSTRA-SE ABUSIVA, NA MEDIDA EM QUE FERE A BOA-FÉ OBJETIVA, A FUNÇÃO SOCIAL DOS CONTRATOS E A PRINCIPIOLOGIA ADOTA NO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

(TJ-DF – ACJ: 20130110025222 DF 0002522-74.2013.8.07.0001, Relator: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, Data de Julgamento: 09/07/2013, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Publicação: Publicado no DJE : 08/08/2013 . Pág.: 236)

CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E INÉPCIA REJEITADAS. COBRANÇA ABUSIVA. ÔNUS DO VENDEDOR. (…) 4. MÉRITO: É abusiva a cláusula que transfere ao adquirente o ônus do pagamento de comissão de corretagem sob o argumento de que o serviço foi por ele contratado,pois é sabido que a contratação foi pactuada entre a construtora e o corretor, não havendo liberdade de escolha pelo consumidor. 5. O consumidor não aufere qualquer proveito com a suposta intermediação empreendida pelo corretor, pois a aquisição é pactuada diretamente com a construtora. O corretor não age, nesta hipótese, como intermediário ou prestador autônomo de serviço, mas como verdadeiro preposto da construtora, de modo a facilitar a atividade empresarial desta. 6. Tratando-se de cobrança indevida feita a consumidor, a devolução deve ser dobrada, conforme preceitua o art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 7. Os fornecedores consorciados para a realização de atividade comercial conjunta respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, a teor do art. 7º, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor. Portanto, uma vez demonstrada a cobrança abusiva da comissão de corretagem, o consumidor pode exigir a devolução tanto à construtora como à empresa vendedora, que auferiram proveito com a venda. 8. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos. 9. Arcará a recorrente com as custas processuais e os honorários advocatícios, estes fixado em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação, conforme art. 55 da Lei 9.099/95. (Acórdão n.713140, 20130310159430ACJ, Relator: ANTÔNIO FERNANDES DA LUZ, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 17/09/2013, Publicado no DJE: 20/09/2013. Pág.: 312)

Portanto, a cláusula que atribui ao consumidor o ônus do pagamento da Comissão de Corretagem em Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel é nula de pleno direito, infringindo o artigo 51, inciso IV da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor). Ademais, tal condição é considerada “venda casada”, conduta proibida pela legislação consumerista.

Caso haja alguma dúvida consulte e mail no link abaixo que responderei o mais breve possível.

www.alpemax.com.br